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环京楼市增值地图:北漂们该去哪安家?

时间:2018-04-16 10:39来源:网络整理 作者:我的网站
前几天,国家卫生计生委发布了一份报告,让一线城市的“漂们”又炸开锅了。这份《中国流动人口发展报告2016》里面说:2015年中国流动人口规模达2.47亿,占总人数

前几天,国家卫生计生委发布了一份报告,让一线城市的“漂们”又炸开锅了 。

这份《中国流动人口发展报告2016》里面说:

2015年中国流动人口规模达2.47亿 ,占总人数18%。

按照2014年中国人口总数13 .68亿计算 ,这相当于每6个中国人中就有1个在“流动” 。

而且2020年中国仍有2亿以上的流动人口。超7成流动人口集中在东部……

(比如北京、上海、广州、深圳神马,你懂哒~)

但问题是,今年几座超级大城市陆续公布了人口增长红线。一涌而来的人潮,流到一线城市门口 ,却被拦住了,那他们会流去哪儿 ?

“地产周期长期看人口 ,短期看金融”,那么人口的流动会在房地产勾出一个怎样的发展趋势?

邦地产以北京为例,画了一张“北京人口溢出和环京房价”重叠图,你先感受一下…

(邦爷的草稿就这样流出了...)

大家都知道北京给出的人口红线是“2020年人口总量控制在2300万人”。

其实这条红线在2015年3月就划定了,而且就在北京市新人口控制规模首次公开提出的当年,7月中共中央、国务院即就正式印发了《京津冀协同发展规划纲要》 。

很明确,“京津冀一体化”是北京为调控人口选的一条优先途径。

为什么会选它 ?因为“京津冀一体化”之于北京,就是通过产业引导来调整经济结构,继而优化人口结构 。这是一条在不削弱北京城市竞争力 、不增加运营成本的前提下,能够实现愿望的路子 。何乐而不为?

但重点是,它到底会让从北京溢出的人口,呈现怎样的流动状态? 

每年增量要减19.8万 。难!

我们先来看一下,北京到底有多少人会被“溢出”?

北京规定,2020年人口要控制在2300万以内。也就是今后每年北京人口的平均增量必须控制在26万人以内 。

第五次人口普查和第六次人口普查显示,2000年和2010年北京市的市外迁入人口分别达到246万人和704万人。外迁人口10年间增长了458万,每年增量约45.8万人 。

按照绝对增量计算,北京每年至少要减少19.8万人,才能达标(即 45 .8万人减去26万人 ,这基于北京人口每年的增长情况计算,而不是给既有人口纯做减法)。

这里多说一句,2000年河北迁入北京的人口数为3.7万人 ,2010年这一数据为155万人,截至2014年初河北籍在京流动人口数已达到181 .97万人(占比22 .69%) 。

也就是说 ,近16年 ,北京仅来自河北的外来人口就增长了48倍 ,每年增长超11万人,要想做到每年人口增长不超26万,人口增量减少19.8万,不易啊~~

难怪连北京市常务副市长李士祥都直呼“北京全市常住人口和年终目标相比 ,任务还很艰巨 。”

人口“东南飞”。早!

难归难,北京市委书记郭金龙说了,“人口无序过快增长、大气污染、交通拥堵、部分地区环境脏乱、违法建设等问题  ,已严重影响到北京的可持续发展” ,所以人口疏散必为之。

那么 ,北京既有人口和增量人口,会怎样流出呢  ?先看一下,自然状态下,北京的人口机械增长趋势。

根据两次人口普查数据,2000年河北省迁入人口中,由北京和天津迁入的人口分别为2889人和2581人,至2010年两地迁入河北省的人数已经增长到7235人和6317人,十年间人口迁出总量增加近三倍 ,其中廊坊、保定、唐山、沧州的承接人口最多。

“京津冀区域的人口分布以‘西南东北斜线’为划分向线两侧递减,线下相较线上人口分布也更为集中。而且2000年至2010年 ,随着年份推进,线下人口集中度更明显。”中财城市研究就指出。

向三大圈层流动。快!

上述研究认为,距离是影响北京居民外迁的首要因素 ,经济发展状况则是第二要素。可想而知,伴随“京津冀一体化”这个经济大驱动机器的开启,“东南飞”的格局无疑会加剧。

其实 ,从环首都经济圈地图上很容易看出 ,上述“线下”覆盖的非北京区域主要就是廊坊、沧州、保定、唐山等城市。而这一带正是“京津冀协同发展规划纲要”中的重点区域。

到底涉及哪些城市 ?

根据京津冀城市群规划 ,将推进“节点”城市发展 ,即推动两个核心城市、八个次中心城市及滨海新区、通州、顺义、唐山曹妃甸等新兴城市发展;

“轴”的发展将以中关村科技园和滨海新区等高新技术产业为依托,以快速综合交通走廊为纽带,促进通州 、廊坊 、滨海新区城市群主轴的发展;

以滨海临港重化工产业发展带和渤海西岸五大港口为发展核心,促进秦皇岛市、唐山市、天津市、沧州市沿海地区城市发展带的快速发展 。

另外有一个“小地方”,因为它特殊的地理位置和行政归属,经常会被很多大规划“故意忽略”,但在人口流动的地图中 ,它不能不提!那就是廊坊“飞”入京津之间的三河市(含燕郊)、大厂县、香河县,简称“北三县”。

值得一提的是 ,在中央财经大学制作的京津冀2000年-2010年人口分布图中,一直处于人口密度最低档,十年间 ,且增幅不足4.7%。

这意味着 ,在这一轮北京依靠京津冀协同发展“联防联控”的进程中,具备先天地理优势的北三县,在经济的提振下,或能成为环京地带,人口承接的首发地。

因而结合距离和经济发展趋势 ,邦地产将北京正在开启的这轮更强势的人口流动划分成三个圈层。

第一圈(50公里以内):燕郊、大厂、香河、廊坊(市区)

第二圈(50-100公里):固安、永清、武清、涿州

第三圈(100公里以外):保定、沧州、唐山、张家口

楼市机会还在增大,怎么跟上?

三个人口流动的圈层,将直接影响房地产。

怎么说?仅仅从溢出人口的结构粗略一看,可以发现 ,北京5-34岁的流动人口460 .3 万 ,占全市青少年人口的50.9%(源自《北京社会治理发展报告(2015~2016)》)。

这意味着 ,在北京的流动人口和可能增长的流动人口中,青壮年占大多数。而20-40岁正是楼市刚性需求的主要人群 。

而且,因为在北京一套房的平均总价已超过500万,还有限购加持,所以环京楼市不仅是刚需人群自住的重要选择 ,也是投资客的标的。

从今年上半年大廊坊地区的土地供应状况就可见,其已经出让了38万平方米的土地,而全年土地供应计划是36.4万平方米 ,土地供求开启“井喷”模式 。

土地供求能侧面反应楼市未来5年内的新房市场走势 ,而当前的环京第一二圈层楼市交投,也可谓火热 。

官方数据显示,今年9月大厂新房成交512套(日均成交17套);香河9月累计成交6051套(日均成交超200套)。

另外,前五月燕郊成交 10211套,同比上涨17.8%;新增供应2641套,同比上涨18.2%(而中原数据显示 ,去年截止8月 ,燕郊新增住宅供应达11516套,是通州的14倍)。

三河网统计称,近上半年涿州 、固安 、香河 、大厂 、三河等环京区域成交面积达833万平方米,同比增长33%;成交金额717亿元,同比增长47%;环京区域的市场规模较2013年几乎翻倍。

由于环京一带的市场规范度问题 ,新房网签数据往往和市场真实数据相去甚远。那么从二手房市场一窥究竟 ,会发现更“不明觉厉”。

截至10月20日,燕郊链家挂牌在售的二手房房源达到9700套 ,而据了解一周前,这一数据曾达到10151套的历史高度。

这仅仅是二手房挂牌的数据 ,加之那些没有松动的投资客、稳固的自住房、无法正常挂牌的二手房,燕郊楼市体量之大,可想而知 。

而这仅是燕郊一地,近年整个环京楼市的吸附力,伴随北京人口外溢的需求,急速加大 。

需求带动的房价涨幅,更为突出 。

在中国房价行情平台发布的6月小城镇平均单价榜中,燕郊排名第一,房价达到了 17340元/平方米 ,环比上涨3.6% 。三河和大厂也分别位居第8位和第16位,平均单价达14163元/平方米和12047元/平方米 。

而从邦地产的“环京价值地图”也可见,即使按照安居客的保守数据来看 ,固安、永清、武清、涿州的房价也已超9000元/平,保定、沧州、唐山、张家口的房价超5000元/平,且逐年递增。

(原标题为:环京楼市增值地图:北京每年要撤20万"北漂",他们去哪安家 ?)

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